Kúpa nehnuteľnosti v Thajsku je pre mnohých splneným snom – tropické pláže, nízke životné náklady a atraktívne výnosy z prenájmu. S rastúcim záujmom slovenských a českých investorov sa však na trhu objavujú aj nekalé praktiky a podvody. Ak plánujete v Thajsku investovať, nasledujúce informácie a bezpečnostné pravidlá by ste si nemali nechať ujsť.
Thajský realitný trh zažíva obrovský boom. Po zvýšenom záujme Európanov o bezpečné útočisko a výhodné investície prišlo vo viacerých prípadoch vytriezvenie. Úrady aj preverené kancelárie upozorňujú, že nárazový rast dopytu prilákal okrem poctivých developerov aj množstvo špekulantov a falošných „agentov a agentúr“.
Posolstvo od expertov je jasné: opatrnosť nadovšetko. Thajsko je bezpečná krajina na investovanie, ale len vtedy, ak poznáte miestne zákony a nespoliehate sa na ústne sľuby. Trh sa snaží profilovať pre serióznych investorov, a preto je dôkladná previerka nevyhnutnosťou.
Podľa našich dlhoročných skúseností z thajského realitného trhu si kupujúci musia dávať pozor predovšetkým na týchto päť zásadných oblastí:
Agent alebo predajca vám tvrdí, že si môžete bez problémov kúpiť pozemok alebo vilu s pozemkom priamo na vaše meno, alebo vám navrhne založenie fiktívnej thajskej spoločnosti s nastrčenými bielymi koňmi, aby ste obišli zákon.
Realita: Podľa thajských zákonov cudzinec nesmie vlastniť pôdu. Výnimkou sú byty v kondomíniách (tzv. Foreign Quota – cudzinci môžu vlastniť 49 % obytnej plochy budovy).
Viac o legálnych možnostiach nájdete v našom článku Ako kúpiť nehnuteľnosť v Thajsku.
Kúpa nehnuteľnosti „z papiera“ (Off-Plan) je populárna, pretože ceny sú výrazne nižšie. Prináša však svoje riziká.
Pasca: Zaplatíte zálohu a priebežné splátky za krásny projekt na vizualizácii. Developer však nemá dostatok financií, nezíska stavebné povolenie, stavbu nedokončí a vyhlási bankrot.
Pozrite si naše preverené projekty od developerov s históriou
V Thajsku nie je realitná činnosť prísne regulovaná štátom tak, ako napríklad v niektorých európskych krajinách. „Maklérom“ sa môže nazvať takmer ktokoľvek s pekným webom.
Pasca: Narazíte na „nezávislého agenta“, ktorý od vás vyberie rezervačný poplatok v hotovosti alebo na svoj osobný účet a následne prestane komunikovať.
Thajský systém listov vlastníctva (Title Deeds) je komplexný a existuje niekoľko úrovní (od plnohodnotného vlastníctva až po obyčajné právo na užívanie poľnohospodárskej pôdy).
Pasca: Predávajúci vám ukáže dokument v thajčine a tvrdí, že ide o plnohodnotný list vlastníctva. V skutočnosti môže ísť o pozemok, na ktorom sa nesmie stavať (napr. typ Sor Por Kor), alebo je nehnuteľnosť zaťažená vysokými dlhmi a hypotékami.
Pri nadšení z kúpy sa často zabúda na vedľajšie náklady. Neseriózni predajcovia vám ich zamlčia, aby ponuka vyzerala lákavejšie.
Pasca: Kúpna cena je podozrivo nízka, no pri prepise na pozemkovom úrade od vás zrazu pýtajú tisíce eur na daniach, o ktorých ste nevedeli.
Riziko je najvyššie pri „neodolateľných“ ponukách od neznámych subjektov na sociálnych sieťach a vo facebookových skupinách. Keďže zodpovednosť za hĺbkovú previerku (Due Diligence) je na kupujúcom, odporúčame robiť všetky kroky výhradne cez overené kancelárie s fyzickým zázemím v Thajsku.
Komunita kupujúcich v lokalitách ako Phuket, Koh Samui, Pattaya či Bangkok sa môže ľahko stať terčom neserióznych predajcov, najmä ak sa spolieha na „dobré rady“ amatérov. Tí, ktorí už majú vyhliadnutú nehnuteľnosť, by mali byť obozretní. Odporúčame preveriť si každú zmluvu a referencie agentúry ešte pred zaplatením akejkoľvek zálohy.
Tu prichádza zaujímavý paradox. Prítomnosť rizík na trhu v skutočnosti posilňuje dôležitosť spolupráce so stabilnými a licencovanými partnermi. Investori, ktorí o Thajsku premýšľajú strategicky, vidia, že:
Ak uvažujete o investícii v Thajsku, existuje jedno zlaté pravidlo: nezávislé právne zastúpenie alebo overená agentúra.
Ak si chcete ochrániť svoju investíciu od začiatku, kúpa cez licencovanú kanceláriu s fyzickou prítomnosťou v Thajsku vám garantuje transparentný proces – od výberu projektu až po prepis na pozemkovom úrade.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti v Thajsku a chcete sa vyhnúť komplikáciám, podvodom a skrytým poplatkom? Pozrite si naše aktuálne, preverené projekty alebo nás kontaktujte – pomôžeme vám zorientovať sa v nástrahách trhu a bezpečne vás prevedieme celým procesom.
Cudzinec pôdu v Thajsku vlastniť nemôže. Výnimkou sú iba apartmány (kondomíniá) v rámci tzv. Foreign Quota. Pozemky a vily sa legálne kupujú formou dlhodobého prenájmu (Leasehold na 30rokov)
Nie. Peniaze nikdy neposielajte na osobný účet agenta. Rezervačné poplatky a kúpne sumy musia smerovať vždy na oficiálny firemný účet developera, zverenecký účet právnika (Escrow) alebo na účet plne licencovanej realitnej kancelárie.
Neseriózni predajcovia radi zamlčujú prevodný poplatok (Transfer Fee), kolkovné (Stamp Duty) či špecifickú obchodnú daň (Specific Business Tax). V štandardnej praxi sa prevodný poplatok delí medzi kupujúceho a predávajúceho na polovicu. Všetko to však musí byť jasne ukotvené v kúpnej zmluve.
Základom pri pozemkoch je najvyššia forma listu vlastníctva – Chanote (Nor Sor 4 Jor). Pri Off-Plan projektoch nikdy nekupujte nehnuteľnosť, ak developer nemá schválené kľúčové ekologické povolenie EIA.
Seriózna kancelária má fyzickú pobočku v Thajsku, platnú Thajskú registráciu firmy DBD, je členom asoociácií (TREBA, RESAM…) a často má aj medzinárodné certifikácie (CIPS, NAR…) Overte si tiež referencie a históriu realizovaných transakcií.
