Ak už ste, alebo zvažujete byť investorom v Thajsku, pravdepodobne ste už premýšľali o „Airbnb prenájmoch“. Krátkodobý prenájom v apartmánoch na pár dní či týždňov znie lákavo – vyšší výnos, flexibilita, žiadna väzba na jedného nájomníka. Realita thajského realitného trhu v roku 2026 je však výrazne odlišná od toho, čo poznáte z Európy. Ak plánujete v Thajsku prenajímať nehnuteľnosť, nasledujúce informácie by ste si nemali nechať ujsť.
Thajský trh s krátkodobými prenájmami je regulovaný prísnejšie, ako si väčšina zahraničných investorov uvedomuje. Na rozdiel od mnohých európskych krajín, kde platformy ako Airbnb fungujú v šedej zóne, Thajsko má jasný právny rámec – a jeho porušenie prináša reálne postihy.
Posolstvo je jasné: kto chce v Thajsku prenajímať apartmán legálne a bez stresu, musí poznať pravidlá hry. Trh sa postupne profesionalizuje a prednosť dostávajú vlastníci, ktorí stavajú na stabilite a dlhodobých vzťahoch s nájomníkmi.
Podľa thajskej legislatívy a aktuálnej praxe je prenajímanie v bytových domoch tzv. Condominium v Thajsku viazané na tri zásadné pravidlá:
Hlavným zákonom, ktorý reguluje prenájom v Thajsku, je Hotel Act (พระราชบัญญัติโรงแรม). Podľa tohto zákona je akýkoľvek prenájom na menej ako 30 dní považovaný za hotelovú činnosť.
Čo to znamená v praxi: Ak prenajímate byt v kondomíniu na niekoľko dní alebo týždňov cez Airbnb, Booking alebo akúkoľvek inú platformu bez hotelovej licencie, porušujete thajský zákon. Pokuty môžu dosiahnuť 20 000 THB (cca 520 €) plus denné penále za každý ďalší deň prevádzky.
Väčšina rezidenčných kondomínií v Thajsku má vlastné interné stanovy (bylaws), ktoré výslovne zakazujú krátkodobé prenájmy.
Prečo? Vlastníci, ktorí v budove trvalo bývajú, nechcú neustálu rotáciu turistov – hluk, bezpečnostné riziká, opotrebovanie spoločných priestorov a znižovanie hodnoty ich vlastnej nehnuteľnosti. Juristic Office (správa budovy) tieto pravidlá aktívne vymáha a opakované porušenie môže viesť k pokutám alebo obmedzeniam prístupu.
Bez ohľadu na dĺžku prenájmu platí v Thajsku povinnosť nahlásiť formulár TM30 – vlastník alebo prenajímateľ musí nahlásiť pobyt cudzinca na imigračnom úrade do 24 hodín od jeho príchodu. Pri krátkodobých prenájmoch to vytvára ďalšiu administratívnu záťaž. Pri dlhodobých kontraktoch je to jednorazová záležitosť.
Pre seriózneho investora „rýchly zisk“ z Airbnb pobytu málokedy preváži výhody stabilného dlhodobého prenájmu. Tu sú hlavné dôvody:
Krátkodobý prenájom je úplne závislý od turistickej sezóny. V období od mája do októbra (tzv. „low season“) môže byť byt prázdny aj niekoľko týždňov. Pri dlhodobom prenájme máte garantovaný mesačný príjem celý rok – bez ohľadu na počasie a turistické trendy.
Krátkodobí „dovolenkoví“ nájomníci sú na nábytok a zariadenie výrazne tvrdší ako ľudia, ktorí v byte reálne žijú. Dlhodobí nájomníci sa o nehnuteľnosť starajú ako o svoj domov – čo znamená menej opráv, nižšie náklady na čistenie a dlhšiu životnosť vybavenia.
Krátkodobý prenájom vyžaduje neustále čistenie medzi pobytmi, koordináciu check-inov a check-outov, práčku posteľnej bielizne a vyššie účty za energie (klimatizácia bežiaca nonstop pre prázdny byt medzi hosťami). Toto všetko výrazne znižuje čistý výnos.
Dlhodobí nájomníci sa začlenia do komunity budovy. Nevznikajú konflikty so susedmi ani so správou – čo znamená pokojné vlastníctvo bez nepríjemných telefonátov a sťažností.
So zavedením Destination Thailand Visa (DTV) a aktualizovaných možností dôchodcovského víza zažíva Thajsko obrovský nárast záujmu cudzincov o strednodobé a dlhodobé pobyty.
Títo profesionáli a dôchodcovia nehľadajú hotel – chcú kvalitný byt na 6 až 12 mesiacov. Práve tu sa nachádza najsilnejší a najspoľahlivejší dopyt na trhu. Zároveň sa v Thajsku sprísňujú pravidlá pre krátkodobých návštevníkov, čo ďalej posilňuje dopyt po dlhodobých riešeniach.
Tu prichádza zaujímavý paradox. Prísna regulácia krátkodobých prenájmov v skutočnosti chráni hodnotu vašej investície. Budovy, kde sa dodržiavajú pravidlá a žijú dlhodobí nájomníci, si udržiavajú vyššiu trhovú hodnotu ako budovy s „Airbnb reputáciou“.
Pre slovenských a českých investorov tak ostávajú perspektívne najmä projekty v lokalitách s rezidenčným charakterom a kvalitnou infraštruktúrou – Pattaya, Bangkok, Phuket či Koh Samui.
Nehľadáme len nájomníka – zabezpečujeme kompletnú správu vašej nehnuteľnosti s dôrazom na legálnosť a dlhodobý výnos:
Ak uvažujete o kúpe investičnej nehnuteľnosti v Thajsku, jedno pravidlo je kľúčové: stavte na legálny a stabilný dlhodobý prenájom. Krátkodobé prenájmy cez Airbnb nesú právne riziká, vyššie náklady a nižší čistý výnos – a v kontexte sprísňujúcej sa regulácie ide o čoraz menej atraktívnu stratégiu.
Dlhodobý trh v Pattayi a Bangkoku naopak prosperuje vďaka rastúcemu dopytu zo strany digitálnych nomádov, dôchodcov a expatov s dlhodobými vízami a rozširovaniu priemylsu v EEC zóne (eastern economic coridor).
Odporúčame sledovať aj naše Novinky, kde priebežne aktualizujeme vývoj legislatívy a trhových trendov.
Chcete svoju nehnuteľnosť v Thajsku prenajať bezpečne a s maximálnym výnosom? Alebo hľadáte investičný projekt s manažovanou správou? Pozrite si naše aktuálne projekty alebo nás kontaktujte – pomôžeme vám s výberom nehnuteľnosti aj so zabezpečením stabilného prenájmu.
Prenájom nehnuteľnosti na menej ako 30 dní je podľa thajského Hotel Act považovaný za hotelovú činnosť. Bez hotelovej licencie je takýto prenájom nelegálny a hrozia pokuty až 20 000 THB plus denné penále. Väčšina kondomínií má navyše vlastné stanovy, ktoré krátkodobé prenájmy výslovne zakazujú.
Legálne môžete nehnuteľnosť prenajať na akúkoľvek dobu 30 dní a viac bez potreby špeciálnej licencie. Pre optimálny výnos a stabilitu odporúčame zmluvy na 6 až 12 mesiacov. Dlhodobí nájomníci sú spoľahlivejší, šetrnejší k zariadeniu a administratívne jednoduchší.
TM30 je povinné nahlásenie pobytu cudzinca na thajskom imigračnom úrade. Vlastník alebo prenajímateľ ho musí podať do 24 hodín od príchodu nájomníka. Nesplnenie tejto povinnosti môže viesť k pokutám pre vlastníka aj nájomníka. Pri dlhodobom prenájme ide o jednorazovú záležitosť.
Áno, dlhodobý trh v Pattayi a Bangkoku je v roku 2026 silnejší ako kedykoľvek predtým. Dopyt poháňa rastúci počet digitálnych nomádov s DTV vízami, dôchodcov s retirement vízami a expatov hľadajúcich kvalitné bývanie. Kľúčom je výber správnej lokality a správneho projektu – ideálne s profesionálnou správou nehnuteľnosti.
Výnosy sa líšia podľa lokality, veľkosti bytu a kvality projektu. V Pattayi sa čistý ročný výnos z dlhodobého prenájmu štandardne pohybuje v rozmedzí 5–8 % z hodnoty nehnuteľnosti. Pre presné kalkulácie prispôsobené konkrétnemu projektu nás neváhajte kontaktovať.
