Thajsko patrí medzi najatraktívnejšie krajiny pre investíciu do nehnuteľností v celej juhovýchodnej Ázii. Priaznivé ceny, stabilný dopyt po prenájme, desiatky miliónov turistov ročne, kvalitná infraštruktúra a príjemný životný štýl — to všetko láka čoraz viac Slovákov, ktorí uvažujú o kúpe vlastného bytu alebo domu v tejto exotickej krajine. Mnohí pritom riešia, ako kúpiť nehnuteľnosť v Thajsku a aké podmienky je nutné splniť.
Lenže kúpa nehnuteľnosti v Thajsku sa riadi inými pravidlami, než na aké ste zvyknutí zo Slovenska. Thajské zákony presne definujú, čo môže cudzinec vlastniť a čo nie. A ak tieto pravidlá nepoznáte, môžete prísť o peniaze aj o nervy.
V tomto článku vám krok za krokom vysvetlíme celý proces — od výberu nehnuteľnosti až po prevod vlastníctva. Vychádzame z viac ako desaťročných skúseností našej kancelárie ROOF 21 priamo v Pattayi.
Toto je prvá a najdôležitejšia otázka, ktorú si musí každý potenciálny kupujúci položiť. Thajské zákony sú v tomto ohľade veľmi jasné.
Cudzinec môže v Thajsku vlastniť byt v registrovanom kondominiu na svoje meno, a to formou takzvaného freehold vlastníctva. V praxi to znamená, že ste zapísaný ako plnoprávny vlastník jednotky na katastri (Land Office) a máte rovnaké práva ako thajský občan.
Existuje však jedno dôležité pravidlo: maximálne 49 % z celkovej predajnej plochy budovy môže byť vo vlastníctve cudzincov. Zvyšných 51 % musí patriť thajským občanom. Tomuto pravidlu sa hovorí „zahraničná kvóta“ (foreign quota). Ak je kvóta v danom projekte naplnená, nemôžete si byt kúpiť na svoje meno formou freehold.
Preto je dôležité si pri výbere nehnuteľnosti overiť, či je v projekte ešte voľná zahraničná kvóta. Naši agenti v ROOF 21 túto informáciu overujú za vás ako štandard.
Podľa thajského zákona o pôde (Land Code Act) cudzinec nemôže vlastniť pozemok v Thajsku. Toto pravidlo platí bez výnimky aj v roku 2026, napriek rôznym úvahám o legislatívnych zmenách, ktoré sa pravidelne objavujú v médiách.
Ak vás zaujíma dom alebo vila, existuje niekoľko legálnych riešení:
Dlhodobý prenájom pozemku (leasehold): Nehnuteľnosť si prenajmete na dobu 30 rokov. Tento prenájom je zaregistrovaný na katastri a poskytuje vám právnu istotu počas doby prenájmu.
Právo stavby (superficies): Umožňuje vám vlastniť stavbu na cudzom pozemku. Toto právo je registrované v katastri.
V minulosti niektorí cudzinci využívali takzvané „nominee“ spoločnosti — thajskú firmu, kde formálne 51 % vlastnili thajskí občania, ale skutočným vlastníkom bol cudzinec. Táto prax je nelegálna a thajské úrady ju v posledných rokoch veľmi aktívne postihujú. Ministerstvo obchodu (DBD) využíva dátovú analýzu na identifikáciu podozrivých firiem bez reálnej obchodnej činnosti. Odporúčame sa tejto ceste vyhnúť.
Toto je pravdepodobne najčastejšia otázka, ktorú dostávame od slovenských klientov. Poďme si oba typy vlastníctva porovnať.
Freehold znamená, že ste plným vlastníkom nehnuteľnosti. Vlastníctvo je zaregistrované na vaše meno v thajskom katastri, je časovo neobmedzené a môžete ho predať, darovať alebo zdediť. V Thajsku je freehold dostupný pre cudzincov výlučne pri kondomíniách v rámci 49% zahraničnej kvóty.
Výhody freehold vlastníctva: maximálna právna istota, jednoduchý prevod pri predaji, atraktívnejšie pre budúcich kupcov aj banky, dediteľné.
Leasehold je registrovaný prenájom na dobu 30 rokov. Developeri často ponúkajú zmluvy s doložkou o predĺžení na ďalších 30+30 rokov (celkovo 90 rokov). Je však dôležité vedieť, že thajský zákon garantuje iba prvých 30 rokov. Predĺženie je zmluvný prísľub medzi dvoma stranami, nie automatické právo. Thajský najvyšší súd túto pozíciu potvrdil aj v nedávnych rozhodnutiach.
Leasehold sa najčastejšie využíva pri domoch a vilách, kde cudzinec nemôže vlastniť pozemok. Niektorí kupujúci ho využívajú aj pri kondominíách, ak je zahraničná kvóta naplnená.
Pre väčšinu slovenských kupujúcich je freehold kondomínium jednoznačne najlepšou voľbou — je to najjednoduchší, najistejší a najlikvidnejší spôsob vlastníctva nehnuteľnosti v Thajsku. Ak vás láka skôr dom s vlastnou záhradou a bazénom, leasehold je legitímna cesta, ale vyžaduje si kvalitného právnika a dôkladnú kontrolu zmluvy.
Samotný proces kúpy nehnuteľnosti v Thajsku je pomerne priamočiary, ak viete, čo vás čaká. Tu je typický postup pri kúpe kondomínia:
Začnite definovaním vašich požiadaviek — účel (vlastné bývanie, investícia na prenájom, alebo oboje), rozpočet, preferovaná lokalita a typ nehnuteľnosti. V Pattayi ponúkame pomoc pri výbere v rámci našej služby reality šité na mieru.
Ideálne je prísť osobne a nehnuteľnosti si prezrieť. Ak to nie je možné, ponúkame službu nákupu na diaľku vrátane video obhliadok a podrobnej dokumentácie.
Po výbere nehnuteľnosti sa podpisuje rezervačná zmluva a platí sa záloha. Jej výška sa zvyčajne pohybuje od 50 000 do 200 000 THB (približne 1 300 až 5 200 EUR). Záloha slúži na dočasné stiahnutie nehnuteľnosti z ponuky, kým sa pripraví kúpna zmluva. Rezervačný poplatok je nevratný.
Zmluva definuje všetky podmienky transakcie — cenu, platobné podmienky, termín prevodu, povinnosti oboch strán. V rámci našich služieb zabezpečujeme kontrolu zmluvy a právne poradenstvo.
Toto je kľúčový krok, na ktorý mnohí zabúdajú. Ak kupujete kondomínium formou freehold, peniaze na kúpu musia byť prevedené z vášho zahraničného bankového účtu do Thajska v cudzej mene (EUR, USD). Thajská banka vám následne vystaví formulár FET (Foreign Exchange Transaction Form), ktorý je povinný pri registrácii vlastníctva na katastri.
Bez tohto formulára vám kataster vlastníctvo jednoducho nezaregistruje. Preto nikdy neplaťte za nehnuteľnosť v hotovosti alebo z thajského účtu, ak chcete freehold na svoje meno.
Pred podpisom zmluvy na kúpu už vlastneného apartmánu odporúčame preveriť nehnuteľnosť — stav vlastníckeho listu (Chanote), prípadné záložné práva alebo ťarchy, overenie developera a stavebného povolenia. Pri kúpe cez ROOF 21 toto zabezpečujeme za vás.
V deň prevodu sa obe strany stretnú na príslušnom thajskom katastri. Kupujúci zaplatí zvyšok kúpnej ceny, predávajúci prevedie vlastníctvo. Kataster zapíše nového vlastníka a vy dostanete vlastnícky list na vaše meno. Celý proces na katastri trvá zvyčajne niekoľko hodín.
Ak nemôžete byť osobne prítomní v Thajsku, je možné celú transakciu vybaviť na základe notársky overenej plnej moci. Všetky úkony spojené s prevodom a prepisom zabezpečujeme pre našich zákazníkov ako štandardný servis.
Náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti v Thajsku sú v porovnaní s Európou relatívne nízke, ale je dôležité s nimi počítať:
Poplatok za prevod vlastníctva (Transfer Fee): 2 % z odhadnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej katastrom.
Kolková daň (Stamp Duty): 0,5 % z kúpnej ceny alebo odhadnej hodnoty (podľa toho, čo je vyššie). Platí sa, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.
Daň z podnikania (Specific Business Tax): 3,3 % z kúpnej ceny alebo odhadnej hodnoty. Platí sa namiesto kolkovej dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov.
Zrážková daň (Withholding Tax): Závisí od konkrétnej situácie predávajúceho. Pri právnických osobách je to 1 %, pri fyzických osobách sa vypočítava progresívne.
Fond údržby (Sinking Fund): Jednorazový poplatok pri prvej kúpe od developera. Zvyčajne okolo 500 – 700 THB za m².
Mesačné poplatky za údržbu (Common Area Fee/Maintenance Fee): Bežná výška je 30 – 80 THB za m² mesačne. Tieto poplatky pokrývajú údržbu spoločných priestorov, bazéna, bezpečnostnej služby a podobne.
Pri kúpe od developera sa poplatky za prevod často delia medzi kupujúceho a predávajúceho (každý platí polovicu), prípadne developer hradí celý prevod ako súčasť akciových podmienok. Pri kúpe z druhej ruky je rozdelenie poplatkov predmetom dohody.
Obe cesty majú svoje výhody a úskalia.
Kúpa od developera znamená, že kupujete priamo od stavebnej spoločnosti — buď hotovú jednotku, alebo nehnuteľnosť v štádiu výstavby (off-plan). Výhodou je nová nehnuteľnosť s moderným vybavením, garancia od developera, často aj výhodný splátkový kalendár počas výstavby a atraktívne ceny v ranej fáze predaja. Rizikom je, že developer nemusí projekt dokončiť alebo sa oneskorí. Preto je dôležité overiť si históriu a reputáciu developera.
Pozrite si naše aktuálne projekty v Pattayi.
Pri kúpe z druhej ruky kupujete od súčasného vlastníka. Výhodou je, že nehnuteľnosť je hotová — môžete si ju prezrieť, okamžite ju využívať alebo prenajímať. Niekedy sa dajú nájsť výhodné ceny pod trhovú hodnotu. Rizikom môže byť skrytý stav nehnuteľnosti alebo problémy s vlastníckym listom, preto je due diligence ešte dôležitejšia.
Ponuku nehnuteľností na predaj v Pattayi nájdete na roof21.co.th.
Z našej dlhoročnej praxe vieme, aké chyby sa opakujú najčastejšie:
Kúpa bez poradenstva. Niektorí kupujúci sa spoľahnú výlučne na predávajúceho, alebo developera a nenechajú si zmluvu skontrolovať agentúrou. Zmluvy sú v angličtine a thajčine a môžu obsahovať nevýhodné klauzuly.
Prevod peňazí z thajského účtu. Ak zaplatíte za kondomínium z thajského účtu alebo v hotovosti, nedostanete FET formulár a nemôžete spraviť prevod na svoje meno. Tento problém sa dá neskôr napraviť len veľmi ťažko.
Podhodnotenie nákladov na údržbu. Mesačné poplatky za správu kondomínia, elektrinu, vodu a internet sa môžu vyšplhať na niekoľko tisíc bahtov mesačne. Pri kalkulácii návratnosti investície je dôležité tieto náklady započítať.
Kúpa v projekte s naplnenou zahraničnou kvótou. Ak je 49% kvóta naplnená, zostáva vám iba možnosť leasehold — aj keď ste pôvodne počítali s freehold vlastníctvom.
Neoverenie developera. Nie každý developer má rovnakú reputáciu. Pred kúpou off-plan projektu si overte, koľko projektov developer úspešne dokončil v minulosti a aké má recenzie svojich projektov.
Pattaya patrí medzi najvyhľadávanejšie lokality pre investície do nehnuteľností v Thajsku, a to z viacerých dôvodov.
Nachádza sa len približne 150 km od Bangkoku a medzinárodného letiska Suvarnabhumi, s lokálnym letiskom U-Tapao len 40 km. Je súčasťou Východného ekonomického koridoru (EEC) — najväčšej vládnej rozvojovej zóny, čo znamená masívne investície do infraštruktúry v najbližších rokoch.
Ceny nehnuteľností sú v porovnaní s Phuketom alebo Bangkokom výrazne priaznivejšie, pričom výnosy z prenájmu patria k najlepším v celom Thajsku. Kvalitná zdravotná starostlivosť, medzinárodné školy a široké možnosti trávenia voľného času robia z Pattaye ideálne miesto pre investorov aj pre tých, ktorí tu chcú žiť.
ROOF 21 ponúka komplexné služby správy nehnuteľností — od vyhľadania nájomníkov cez kontrolu stavu bytu až po bežnú údržbu a upratovanie. Naši slovensky a česky hovoriaci spolupracovníci priamo v Pattayi zabezpečia, že vaša investícia je v dobrých rukách.
Kúpa nehnuteľnosti v Thajsku je pre cudzinca úplne legálna a bezpečná — ak poznáte pravidlá a máte po boku skúsených profesionálov. Tu sú najdôležitejšie body:
Cudzinec môže vlastniť kondomínium formou freehold v rámci 49% zahraničnej kvóty. Pozemok cudzinec vlastniť nemôže — pri domoch a vilách sa využíva leasehold alebo iné právne štruktúry. Peniaze na kúpu musia prísť zo zahraničia v cudzej mene (FET formulár). Nominee spoločnosti sú nelegálne a riskantné. Právne poradenstvo a due diligence nie sú luxus, a v niektorých prípadoch naozaj nevyhnutnosť. Správu nehnuteľnosti vyriešite s profesionálnym partnerom.
Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Thajsku a chcete mať istotu, že všetko prebehne hladko a bezpečne, kontaktujte nás pre bezplatnú konzultáciu
Tento článok má informačný charakter a nepredstavuje právne poradenstvo. Pre konkrétne právne otázky odporúčame konzultáciu s kvalifikovaným právnikom špecializujúcim sa na thajské právo nehnuteľností.
